Nájem bytu na dobu určitou nebo neurčitou?

Hledáte si bydlení v nájmu nebo naopak máte byt, který byste chtěli k tomuto účelu poskytnout? Pak Vás určitě zajímá, jak takovou smlouvu uzavřít, případně i vypovědět. Smlouva totiž může být sjednána dvěma způsoby a možnosti výpovědi jsou různé.

Nájem na dobu určitou a neurčitou

V prvním případě si v nájemní smlouvě sjednáte dobu trvání nebo den skončení nájmu a uzavřete tak nájem na dobu určitou. Druhou možností je, že si nic takového neujednáte a nájemní smlouva bude na dobu neurčitou. Výhodou nájemní smlouvy na dobu určitou je, že pokud stranám nájem nevyhovuje, nijak nájemní smlouvu neprodlužují a nájem je u konce. Nicméně v opačném případě se nájemce vystavuje riziku, že s prodloužením nájmu přijde i vyšší nájemné. To, zda je nájemní smlouva sjednána na dobu určitou nebo neurčitou, hraje roli i v případě výpovědi nájemní smlouvy.

Výpověď ze strany pronajímatele

Pronajímatel je při výpovědi omezen zákonem, který stanoví konkrétní důvody pro její udělení. Nájemce je tak chráněn před bezdůvodnou výpovědí ze strany pronajímatele. Nájem na dobu určitou i neurčitou s výpovědní dobou 3 měsíců může pronajímatel vypovědět v případech kdy:

• nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu – jedná se o situace kdy nájemce například neoznámí pronajímateli zvýšení počtu osob v bytě, případně provádí stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele
• je nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli
• je to nutné z důvodu veřejného zájmu (např. stavební úřad nařídí demolici domu) nebo jiných závažných důvodů, jako je třeba úmyslné spáchání trestného činu proti majetku jiného nájemce

Dále nájem pouze na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou může pronajímatel vypovědět, pokud má být byt využíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který opouští rodinnou domácnost, případně jestliže pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného.

Specifickým případem výpovědi je výpověď při porušení povinnosti nájemcem zvlášť závažným způsobem, které musí předcházet výzva, aby nájemce odstranil své závadné chování nebo protiprávní stav, který způsobil. Tu je možné udělit, pokud nájemce zejména:

• nezaplatil nájem alespoň za dobu 3 měsíců,
• poškozuje byt závažným způsobem,
• způsobuje škody nebo obtíže pronajímateli, tzn. obtěžuje ostatní nájemce imisemi, dopouští se slovních či fyzických útoků vůči pronajímateli apod.
• užívá byt neoprávněně nebo jiným způsobem, než bylo sjednáno.

Výpověď ze strany nájemce

Druhé straně je při výpovědích ponechána větší volnost. Nájem sjednaný na dobu neurčitou může nájemce vypovědět i bez uvedení jakéhokoliv důvodu, přičemž platí výpovědní lhůta tří měsíců. Co se týče nájmu sjednaného pouze na dobu určitou, má nájemce možnost jej vypovědět, jestliže se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Jedná se například o situace, kdy nájemce získá nové zaměstnání v jiném městě nebo není schopen nájmu ze zdravotních důvodů. Zde se také uplatní tříměsíční výpovědní doba.

Nájemce má také možnost nájem (sjednaný na dobu určitou i neurčitou) vypovědět z obecných důvodů bez výpovědní doby. Těmito důvody se rozumí zejména situace kdy:

• se byt stane k ujednanému či obvyklému účelu nepoužitelným, přičemž za tuto situaci nemůže nájemce,
• pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, a to například porušením stavebně-právních či požárních předpisů
• pronajímatel neodstraní poškození či vadu předmětu nájmu.

Jestliže si strany sjednají, že nájem na dobu určitou bude delší než padesát let, je zde určitá výjimka, která předpokládá, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou. V těchto případech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

Pokud si však s uzavřením smlouvy nevíte rady, případně máte již návrh, kterým si nejste jisti, rád Vám ji pomohu sepsat či zkontrolovat a společně tak nalezneme to nejvhodnější řešení.